Jawność cen mieszkań: co musi być na stronie dewelopera

Od lipca 2025 roku cena mieszkania z rynku pierwotnego przestała być informacją „na zapytanie”. Deweloper musi mieć własną stronę internetową, pokazać na niej cenę każdego oferowanego lokalu, dodatkowe koszty i pełną historię zmian cen, a te same dane raz na dobę przekazywać do portalu dane.gov.pl. 11 listopada 2026 roku dochodzi kolejna zmiana: jeden, ustalony przez ministra format tych danych.

W tym tekście zebraliśmy, co dokładnie musi być na stronie inwestycji, co zmienia listopadowa nowelizacja i jak zorganizować ofertę lokali tak, żeby przepisy nie oznaczały codziennego przepisywania cennika w kilku miejscach. Opisujemy stan prawny na 26 października 2026 roku. To praktyczne omówienie, nie porada prawna.

Skąd te obowiązki i od kiedy obowiązują

Podstawą jest ustawa z 21 maja 2025 roku, która dodała do ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) nowe artykuły 19a i 19b (Dz.U. 2025 poz. 758). Przepisy weszły w życie 11 lipca 2025 roku. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, mieli dwa miesiące na dostosowanie się, czyli do 11 września 2025 roku.

Obowiązek trwa od dnia rozpoczęcia sprzedaży (a jeśli deweloper zawiera umowy rezerwacyjne, to jeszcze przed pierwszą z nich) aż do przeniesienia własności z ostatniej umowy w danej inwestycji. Strona nie może więc zniknąć ani „zamrozić się” wtedy, gdy zostaje kilka ostatnich lokali.

Co musi być na stronie dewelopera

Ustawa wymaga własnej strony internetowej dewelopera. Nie wystarczy ogłoszenie na portalu ani profil w agregatorze ofert. Na stronie muszą się znaleźć:

• część ogólna prospektu informacyjnego dla danej inwestycji albo zadania inwestycyjnego,
• adres siedziby dewelopera, adres biura sprzedaży i sposób kontaktu z deweloperem,
• lokalizacja inwestycji,
• cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu albo domu oraz cena całego lokalu,
• ceny pomieszczeń przynależnych (na przykład komórki lokatorskiej czy piwnicy) i praw niezbędnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są wliczone w cenę mieszkania. W praktyce dotyczy to najczęściej miejsc postojowych i komórek,
• inne świadczenia pieniężne, które kupujący musi zapłacić deweloperowi w wykonaniu umowy przenoszącej własność.

Wszystkie kwoty podaje się z VAT, czyli brutto. Przepis mówi o każdym oferowanym lokalu, więc „cena na zapytanie” przy lokalu w sprzedaży nie spełnia wymogu.

Są jeszcze dwa przepisy, o których łatwo zapomnieć. Po pierwsze, w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży trzeba podawać adres strony, na której są te informacje. Dotyczy to także ogłoszeń na portalach. Po drugie, jeśli cena na stronie różni się od ceny zaproponowanej przy podpisaniu umowy, kupujący może żądać zawarcia umowy po cenie dla siebie korzystniejszej. Nieaktualny cennik to więc nie tylko ryzyko kary, ale też realne pieniądze przy konkretnej transakcji.

Historia cen: nic się nie nadpisuje

Gdy cena lub dodatkowa opłata się zmienia, deweloper aktualizuje stronę z dniem tej zmiany, podaje datę zmiany i zachowuje wszystkie wcześniej podane informacje, licząc od rozpoczęcia sprzedaży. Dla każdego lokalu powstaje więc historia: cena startowa, każda podwyżka i obniżka, każda z datą.

To wymaganie najczęściej zmienia sposób pracy działu sprzedaży. Cennik prowadzony w arkuszu, w którym poprawia się wartość w komórce, nie ma historii. Strona, na której ktoś ręcznie zmienia liczbę w karcie lokalu, też jej nie ma. Historia musi wynikać z samego sposobu zapisywania cen, a nie z pamięci osoby, która je wprowadza.

Dane na dane.gov.pl raz na dobę

Te same informacje (ceny, ich zmiany i dodatkowe koszty) deweloper przekazuje raz na dobę ministrowi cyfryzacji, a ten publikuje je na portalu dane.gov.pl. Ustawa nadała im status danych o wysokiej wartości, więc każdy może je pobrać i porównać: kupujący, media, analitycy, a także konkurencja.

W praktyce większość deweloperów udostępnia plik z danymi pod stałym adresem, a portal pobiera go automatycznie raz na dobę. Dane trzeba przekazywać także wtedy, gdy ceny się nie zmieniły.

Co się zmienia 11 listopada 2026 roku

Do tej pory każdy deweloper mógł przekazywać dane we własnym układzie, a format przygotowany przez ministerstwo był tylko zalecany. Przez to dane z różnych inwestycji trudno było zestawić. Nowelizacja z 17 lipca 2026 roku (Dz.U. 2026 poz. 1077) zmienia to od 11 listopada 2026 roku:

• dane trzeba przekazywać w postaci dokumentu elektronicznego zgodnego ze strukturą danych określoną przez ministra cyfryzacji w rozporządzeniu,
• minister udostępnia na dane.gov.pl wzorcowe dokumenty, na których można się oprzeć.

Zakres obowiązku się nie zmienia, a częstotliwość nadal jest dobowa. Zmienia się forma: plik w niezgodnej strukturze nie będzie już spełniał wymogów. Pod koniec października 2026 roku rozporządzenie było jeszcze na etapie projektu, więc szczegóły pól warto sprawdzić w jego ostatecznej wersji i we wzorach na dane.gov.pl. Jeśli eksport danych masz zautomatyzowany, zwykle wystarczy zmienić mapowanie pól. Jeśli plik powstaje ręcznie, to dobry moment, żeby to zmienić.

Kto pilnuje i co grozi

Naruszenie obowiązków dotyczących strony i przekazywania danych ustawa uznaje za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Zajmuje się tym Prezes UOKiK, który może nałożyć karę do 10% obrotu z poprzedniego roku. Urząd od początku sygnalizował, że monitoruje rynek, a media opisywały już wezwania kierowane do deweloperów.

Kara to jednak nie jedyne ryzyko. Dane na dane.gov.pl są publiczne, więc rozjazd między stroną, ogłoszeniem na portalu i plikiem z danymi widać od razu. Do tego dochodzi prawo kupującego do niższej ceny, o którym pisaliśmy wyżej.

Co to oznacza dla strony inwestycji i wyszukiwarki lokali

Przepisy mówią, jakie informacje mają być na stronie, a nie jak mają wyglądać. Kupujący i tak korzystają przede wszystkim z wyszukiwarki lokali, więc to tam ceny powinny być widoczne:

• na liście i w karcie lokalu cena całkowita i cena za m², bez „zapytaj o cenę”,
• w karcie lokalu historia cen z datami, na przykład jako rozwijana tabela,
• przy lokalu albo w osobnej tabeli ceny miejsc postojowych, komórek i innych dodatkowych pozycji, jeśli są płatne osobno,
• w widocznym miejscu prospekt informacyjny, adres biura sprzedaży i dane kontaktowe,
• w ogłoszeniach na portalach link do strony z cenami.

Dobrze zrobiona wyszukiwarka może te dane wykorzystać, zamiast je ukrywać: filtr po cenie całkowitej, sortowanie po cenie za metr, oznaczenie lokali, których cena ostatnio spadła. Jawność cen to również argument sprzedażowy.

Jak utrzymać to bez ręcznej pracy

Problem zwykle nie leży w jednorazowym wdrożeniu, tylko w codzienności. Cena zmienia się w arkuszu działu sprzedaży, potem ktoś przepisuje ją na stronę, osobno do ogłoszeń na portalach, a na koniec do pliku dla dane.gov.pl. Każde przepisanie to szansa na błąd, a przepisy wymagają aktualizacji z dniem zmiany ceny, nie po tygodniu.

Rozwiązanie jest proste w założeniu: jedno źródło danych o lokalach. Ceny i statusy zmienia się w jednym panelu, a reszta dzieje się automatycznie:

Takie podejście opłaca się szczególnie wtedy, gdy deweloper prowadzi kilka inwestycji naraz albo publikuje oferty na kilku portalach.

Na koniec

Jawność cen to dziś stały element pracy działu sprzedaży, a nie jednorazowy projekt. Jeśli Twoja strona inwestycji wymaga dostosowania albo cenniki wciąż krążą w arkuszach, zobacz, jak budujemy strony WWW z ofertą lokali i systemy wewnętrzne, w których ceny, statusy i eksport ofert są w jednym miejscu. Przykład takiego narzędzia opisujemy w case study Listing Manager. Chętnie też porozmawiamy o Twojej inwestycji.