Jak sprzedawać mieszkania w kamienicy przed końcem remontu

Sprzedaż mieszkań w kamienicy, która jest jeszcze w remoncie, to inne zadanie niż sprzedaż w nowym budynku. Kupujący widzi rusztowania, skute tynki i puste otwory okienne, a ma podjąć decyzję o zakupie lokalu, który będzie gotowy za rok albo dwa. Z drugiej strony kamienica ma to, czego nowy budynek nie ma: historię, adres i charakter. Ten tekst opisuje, jak pokazać jedno i drugie uczciwie, tak żeby kupujący uwierzył w ofertę i nie poczuł się oszukany przy odbiorze.

Co kupujący musi zobaczyć, zanim zaufa ofercie

Przy kamienicy w remoncie kupujący zadaje trzy pytania:

1. Jak to będzie wyglądać po remoncie?
2. Co jest dziś i czy remont rzeczywiście postępuje?
3. Kto za tym stoi i czy dotrzyma terminu?

Dobra oferta odpowiada na wszystkie trzy. Same wizualizacje odpowiadają tylko na pierwsze, a zdjęcia budowy tylko na drugie. Dopiero razem z harmonogramem, konkretnymi liczbami i łatwym kontaktem z doradcą tworzą obraz, któremu można zaufać.

Wizualizacje elewacji i wnętrz po remoncie

Wizualizacja to dla kupującego jedyny sposób, żeby zobaczyć gotowe mieszkanie przed końcem prac. W kamienicy warto przygotować trzy rodzaje grafik:

• elewację po renowacji, najlepiej w kontekście ulicy, bo w kamienicy adres i otoczenie są częścią oferty,
• wnętrza charakterystycznych lokali, czyli tych z wysokimi stropami, oknami na ważny widok, poddaszem albo zachowanymi detalami,
• części wspólne, takie jak klatka schodowa, podwórze czy wejście, bo w kamienicy to one najbardziej zmieniają się po remoncie.

Przy kamienicach jest jeszcze jedno wyzwanie: lokale często nie są powtarzalne. Każde piętro ma inną wysokość, mieszkania na poddaszu mają skosy, część lokali dopiero zostanie wydzielona. Dlatego wizualizacje wnętrz najlepiej budować bezpośrednio z rzutu każdego lokalu, a nie z jednego „typowego mieszkania”. Interaktywne 3D z rzutu pozwala pokazać także mieszkanie, które dziś jest pustą przestrzenią za ścianą działową.

Pokazuj stan faktyczny, nie tylko efekt końcowy

Kusi, żeby na stronie pokazywać wyłącznie wizualizacje. To błąd. Kupujący i tak przejdzie obok budynku albo znajdzie go w Google Street View, a rozbieżność między stroną a rzeczywistością zauważy natychmiast.

Lepiej pokazać stan budowy otwarcie i zrobić z niego argument:

• zdjęcia z kolejnych etapów prac, z datą wykonania,
• krótki opis, co zostało zrobione, a co jest w planie,
• harmonogram z etapami (np. dach, instalacje, elewacja, wykończenie części wspólnych) i planowanym terminem zakończenia,
• przy wizualizacjach podpis, że to wizualizacja stanu po remoncie.

Regularne aktualizacje, nawet krótkie, pokazują, że prace postępują i że deweloper nie ma nic do ukrycia. Kupujący, który odwiedza stronę po raz trzeci, powinien zobaczyć coś nowego.

Rzuty i liczby w jednym miejscu

W kamienicy rzut jest jeszcze ważniejszy niż w nowym budynku, bo układy są nietypowe. Każdy lokal potrzebuje własnego rzutu z metrażami pomieszczeń, piętrem i informacją, na którą stronę wychodzą okna. Do tego lista lokali z filtrami, statusami (wolny, rezerwacja, sprzedany) i ceną. Kupujący, który musi dzwonić, żeby dowiedzieć się, czy lokal jest jeszcze dostępny, często nie zadzwoni.

Strona powinna też zebrać podstawowe liczby inwestycji: liczbę mieszkań i lokali usługowych, powierzchnie, piętra i harmonogram prac. To proste, a oszczędza doradcom wielu powtarzalnych pytań.

Wirtualny home staging w kamienicy

Duże mieszkania w kamienicach mają wysokie sufity, nietypowe proporcje i czasem pomieszczenia przejściowe. Na pustym rzucie trudno je sobie wyobrazić, a wirtualny home staging pokazuje, jak takie wnętrze urządzić: gdzie stanie stół, jak wykorzystać wnękę, co zrobić z przejściowym pokojem.

Przy home stagingu obowiązuje ta sama zasada co przy innych wizualizacjach: wolno pokazać przykładową aranżację, ale nie wolno zmieniać geometrii. Wymiary, okna, wysokość i położenie ścian nośnych muszą zgadzać się z projektem. Jeśli grafika powstaje z pomocą narzędzi AI, sprawdź, czy nie „poprawiły” proporcji pomieszczenia, i podpisz ją jasno jako wizualizację.

Wizualizacje a prawo konsumenckie

Wizualizacja jest elementem reklamy, więc obowiązują ją te same zasady co całą ofertę. Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym zakazuje działań, które wprowadzają przeciętnego konsumenta w błąd, także co do cech produktu. UOKiK zajmował się już praktykami deweloperów, m.in. reklamowaniem cen, których nie było w ofercie, i sposobem podawania powierzchni lokali.

Czego unikać na wizualizacjach kamienicy w remoncie:

• widok, którego z danego okna nie będzie,
• zieleń albo dziedziniec, które nie należą do inwestycji,
• standard wykończenia lepszy niż ten opisany w umowie,
• przesunięte ściany i okna albo większe proporcje pomieszczeń.

Warto też pamiętać, że definicja przedsięwzięcia deweloperskiego w ustawie deweloperskiej obejmuje nie tylko budowę, ale też przebudowę. Jeśli sprzedaż lokali w kamienicy podlega tej ustawie, deweloper ma m.in. obowiązek doręczyć prospekt informacyjny przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej oraz podawać w reklamach i ogłoszeniach adres strony z cenami lokali. Czy i w jakim zakresie przepisy dotyczą konkretnej inwestycji, zależy od rodzaju umów z nabywcami, dlatego materiały sprzedażowe warto przejrzeć razem z prawnikiem przed startem sprzedaży.

Przykład: Agnieszki 9 na Stradomiu

Agnieszki 9 to XIX-wieczna kamienica na krakowskim Stradomiu z widokiem na Wawel: 34 mieszkania i 2 lokale usługowe. Prace budowlane potrwają do końca 2027 roku, więc strona, którą zaprojektowaliśmy i wdrożyliśmy dla Koneser Group, sprzedaje mieszkania, zanim budynek będzie gotowy.

Co na niej jest:

• identyfikacja wizualna inwestycji, osobna od innych kamienic Koneser Group,
• lokalizacja pokazana zdjęciami i krótkim opisem Stradomia,
• inwestycja w liczbach: liczba lokali, powierzchnia, piętra i harmonogram prac w jednym miejscu,
• lista lokali z filtrami dostępności i piętra, ceną za metr i statusem każdego lokalu,
• przycisk „Zapytaj o szczegóły” przy każdym lokalu i bezpośredni kontakt do doradców.

Po premierze aktualizujemy treści i ofertę razem z postępem sprzedaży, bo strona inwestycji w remoncie nie jest projektem „na raz”.

Lista na start sprzedaży

Jeśli sprzedajesz lokale w kamienicy w remoncie, zobacz, jak robimy wizualizacje 3D z rzutów, także dla mieszkań, które dopiero zostaną wydzielone, i strony inwestycji. Możesz też napisać do nas i opowiedzieć o swojej kamienicy.